De Franse vastgoedmarkt gaat door een fase die door verschillende observatoria wordt gekwalificeerd als herstel. De transactievolumes stabiliseren, de prijzen evolueren op verschillende manieren afhankelijk van de segmenten, en de nieuwbouw laat een aanzienlijke daling zien. Welke verschillen worden er gemeten tussen de bestaande woningen en de nieuwbouw, tussen de grote steden en de rest van het land, tussen de profielen van kopers?
Bestaande woningen versus nieuwbouw: de verschillen in dynamiek van de vastgoedmarkt in 2026
Het segment van de bestaande woningen en dat van de nieuwbouw volgen niet dezelfde koers. De beschikbare gegevens schetsen twee markten met tegengestelde gedragingen.
| Indicator | Bestaande woningen | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Transactievolume (jaarlijkse trend) | Stabilisatie rond 950.000 verkopen | Daling van ongeveer een kwart op jaarbasis (eerste helft 2026) |
| Prijsontwikkeling | Bijna stabiel op nationaal niveau | Druk naar beneden op onverkochte projecten |
| Onderhandeling | Onderhandelingsmarges zijn weer de norm | Verkopen in bulk met een sterke daling |
| Koperprofiel in opkomst | Eerste kopers en jonge huishoudens | Particuliere investeerders (enige categorie in stijgende lijn) |
De markt voor bestaande woningen herstelt zich naar een tempo dat dicht bij het langetermijngemiddelde ligt, zonder echter terug te keren naar de euforie. De notarissen in Frankrijk spreken van een geleidelijke evenwichtspunt, met een globaal volume dat plafonneert na enkele maanden van gematigd herstel.
In Île-de-France stijgen de verkopen met ongeveer 10 % op jaarbasis in het tweede kwartaal van 2026, met 31.750 geregistreerde transacties. Deze verbetering blijft fragiel: het begin van het jaar kende een lichte daling ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025.
Om deze regionale en nationale dynamieken verder te verkennen, biedt de site Actu Immobilier in detail analyses en bijgewerkte gegevens over alle segmenten van de sector.
Nieuwbouw in Frankrijk: waarom de verkopen dalen
De Federatie van vastgoedontwikkelaars (FPI) beschrijft de eerste helft van 2026 als een van de slechtste periodes voor de nieuwbouw. De reserveringen dalen aanzienlijk, en het zijn de verkopen in bulk (projecten verkocht aan institutionele verhuurders) die de meest brutale daling vertonen.
Verschillende factoren stapelen zich op:
- De bouwkosten blijven hoog, wat de verkoopprijzen moeilijk verenigbaar maakt met de koopkracht van huishoudens.
- De rentetarieven, na een periode van ontspanning, zijn gestabiliseerd op een niveau dat de leencapaciteit remt, vooral voor eerste kopers die zich richten op nieuwbouw.
- De terugtrekking van institutionele investeerders weegt op de grote projecten, waardoor de bouwactiviteiten afnemen.
Daarentegen vormen particuliere investeerders de enige categorie met een significante stijging in de nieuwbouw. Het Jeanbrun-systeem, gepresenteerd als de fiscale opvolger van de Pinel voor verhuurinvesteringen, begint zijn eerste effecten te vertonen door een deel van de vraag naar dit segment te sturen.
Verplichte collectieve DPE: wat verandert voor de VvE’s
Sinds 1 januari 2026 is de collectieve DPE verplicht voor alle woongebouwen. Deze verplichting, die lange tijd is uitgesteld, verandert het landschap van de energie-renovatie en de interpretatie van de markt.
De berekeningswijze van het energieprestatiecertificaat is ook aangepast om de elektrische verwarming beter te waarderen. Direct gevolg: duizenden woningen zien hun energie-label verbeteren zonder werkzaamheden, simpelweg door herberekening.
Concreet effect op prijzen en transacties
Een woning die van label F naar D gaat dankzij de nieuwe berekening herwint een marktwaarde die meer in lijn ligt met de rest van het aanbod. Vastgoed met label G blijft onder druk staan, met verhuurverboden die blijven wegen op het verhuuraanbod in de grote steden.
Voor de VvE’s dient de collectieve DPE nu als basis voor meerjarenplannen voor werkzaamheden. De verenigingen van eigenaren moeten dit diagnosticeren in hun renovatiestrategie, wat de besluitvorming over isolatie of vervanging van verwarmingssystemen versnelt.
Rentevoeten en vastgoedprijzen: het herstel blijft onder voorwaarden
Het herstel van de markt voor bestaande woningen vertaalt zich niet in een uniforme stijging van de prijzen. Op nationaal niveau is de trend naar bijna stabiliteit. De grote steden vertonen tegenstrijdige trajecten.
In Île-de-France stijgt het volume van de verkopen, maar de prijzen volgen niet in hetzelfde tempo. Huizen vertonen een stijging van ongeveer 8 % in volumes in het vierde kwartaal van 2025, tegenover 12 % voor appartementen. Dit verschil weerspiegelt een snellere terugkeer van kopers naar kleine stedelijke oppervlakken.
De rentevoeten spelen een regulerende rol. Na een daling in 2025 houdt hun stabilisatie op een gemiddeld niveau een afwachtende houding aan bij een deel van de potentiële kopers. De onderhandelingsmarges, die weer gebruikelijk zijn, compenseren dit obstakel gedeeltelijk: verkopers accepteren gemakkelijker kortingen ten opzichte van de weergegeven prijs.
Wie koopt er in 2026?
Jonge kopers blijven de dynamiek van de transacties ondersteunen. Hun aandeel in de aankopen blijft significant, aangedreven door ondersteuningsmaatregelen voor de toegang tot eigendom en door een geleidelijke aanpassing van de prijzen in bepaalde krappe gebieden.
Investeerders daarentegen heroriënteren zich. De nieuwbouw trekt een groep particulieren aan die gemotiveerd zijn door de fiscale voordelen van het Jeanbrun-systeem. De bestaande woningen zijn aantrekkelijker voor degenen die op zoek zijn naar een onmiddellijk huurinkomen, vooral in steden zoals Toulouse waar de huurvraag sterk blijft.
De Franse vastgoedmarkt in dit najaar van 2026 wordt gekarakteriseerd door deze verschillen: een bestaande markt die zijn volumes behoudt zonder prijsstijgingen, een nieuwbouw die structureel daalt ondanks de terugkeer van particuliere investeerders, en een regelgevend kader (DPE, fiscaliteit) dat de kaarten herverdeelt tussen segmenten en tussen gebieden. De gegevens om in de komende maanden in de gaten te houden, blijven het niveau van de rentevoeten, de enige factor die het herstel kan versnellen of remmen.
