Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase, die von mehreren Beobachtungsstellen als Genesung bezeichnet wird. Die Transaktionsvolumina stabilisieren sich, die Preise entwickeln sich je nach Segment unterschiedlich, und der Neubau verzeichnet einen deutlichen Rückgang. Welche Unterschiede gibt es zwischen Altbau und Neubau, zwischen den großen Metropolen und dem Rest des Landes, zwischen den Käuferprofilen?
Altbau gegen Neubau: die Unterschiede in der Dynamik des Immobilienmarktes im Jahr 2026
Der Altbau und der Neubau folgen nicht dem gleichen Verlauf. Die verfügbaren Daten zeichnen zwei Märkte mit gegensätzlichem Verhalten.
| Indikator | Altbau | Neubau |
|---|---|---|
| Transaktionsvolumen (jährlicher Trend) | Stabilisierung bei 950.000 Verkäufen | Rückgang um etwa ein Viertel im Jahresvergleich (1. Halbjahr 2026) |
| Preisentwicklung | Fast stabil auf nationaler Ebene | Preisdruck auf unverkaufte Projekte |
| Verhandlung | Verhandlungsspielräume sind wieder die Norm | Blockverkäufe im starken Rückgang |
| Wachsende Käuferprofile | Erstkäufer und junge Haushalte | Privatinvestoren (einzige Kategorie im Aufwärtstrend) |
Der Altbaumarkt findet einen Rhythmus, der nahe seiner langfristigen Durchschnittswerte liegt, ohne jedoch zur Euphorie zurückzukehren. Die Notare in Frankreich sprechen von einem schrittweisen Gleichgewichtspunkt, mit einem Gesamtvolumen, das nach mehreren Monaten moderater Erholung stagniert.
In der Île-de-France steigen die Verkäufe im Jahresvergleich um etwa 10 % im zweiten Quartal 2026, mit 31.750 registrierten Transaktionen. Diese Verbesserung bleibt fragil: Der Jahresbeginn hatte einen leichten Rückgang im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichnet.
Um diese regionalen und nationalen Dynamiken näher zu beleuchten, bietet die Website Actu Immobilier im Detail Analysen und aktualisierte Daten zu allen Segmenten des Sektors.
Neubau in Frankreich: Warum die Verkäufe zurückgehen
Der Verband der Immobilienentwickler (FPI) beschreibt das erste Halbjahr 2026 als eines der schlechtesten für den Neubau. Die Reservierungen gehen deutlich zurück, und es sind die Blockverkäufe (Projekte, die an institutionelle Vermieter verkauft werden), die den stärksten Rückgang verzeichnen.
Mehrere Faktoren kumulieren sich:
- Die Baukosten bleiben hoch, was die Verkaufspreise auf einem Niveau hält, das schwer mit der Kaufkraft der Haushalte vereinbar ist.
- Die Zinssätze haben sich nach einer Phase der Entspannung auf einem Niveau stabilisiert, das die Kreditaufnahme hemmt, insbesondere für Erstkäufer, die auf Neubauten abzielen.
- Der Rückzug institutioneller Investoren belastet große Projekte und verringert die Baumaßnahmen.
Im Gegensatz dazu stellen Privatinvestoren die einzige Kategorie mit signifikantem Wachstum im Neubau dar. Das Jeanbrun-System, das als steuerlicher Nachfolger des Pinel für die Mietinvestition präsentiert wird, beginnt, seine ersten Auswirkungen zu zeigen, indem es einen Teil der Nachfrage in dieses Segment lenkt.
Verpflichtender gemeinschaftlicher DPE: Was sich für Eigentümergemeinschaften ändert
Seit dem 1. Januar 2026 ist der gemeinschaftliche DPE für alle Wohngebäude verpflichtend. Diese lange aufgeschobene Verpflichtung verändert die Landschaft der energetischen Sanierung und die Marktanalyse.
Die Berechnungsmethode für das energetische Leistungsdiagnose hat sich ebenfalls weiterentwickelt, um die elektrische Heizung besser zu bewerten. Direkte Folge: Tausende von Wohnungen verbessern ihre Energiekennzeichnung ohne Renovierungsarbeiten, einfach durch einen Neuberechnungseffekt.
Konkrete Auswirkungen auf Preise und Transaktionen
Eine Wohnung, die dank der neuen Berechnung von der Kennzeichnung F auf D wechselt, erhält einen Marktwert, der besser mit dem Rest des Bestands übereinstimmt. Immobilien mit der Kennzeichnung G stehen weiterhin unter Druck, da Mietverbote weiterhin das Mietangebot in großen Städten belasten.
Für Eigentümergemeinschaften dient der gemeinschaftliche DPE nun als Grundlage für die mehrjährigen Arbeitspläne. Die Eigentümergemeinschaften müssen dieses Diagnose in ihre Renovierungsstrategie integrieren, was die Entscheidungsfindung über Isolierung oder den Austausch von Heizsystemen beschleunigt.
Zinssätze und Immobilienpreise: Die Erholung bleibt unter Vorbehalt
Die Erholung des Altmarktes führt nicht zu einem einheitlichen Anstieg der Preise. Auf nationaler Ebene ist der Trend nahezu stabil. Die Metropolen zeigen unterschiedliche Entwicklungen.
In der Île-de-France steigt das Verkaufsvolumen, aber die Preise folgen nicht im gleichen Tempo. Die Häuser verzeichnen im vierten Quartal 2025 einen Anstieg von etwa 8 % im Volumen, während es bei den Wohnungen 12 % sind. Dieser Unterschied spiegelt eine schnellere Rückkehr der Käufer auf kleine städtische Flächen wider.
Die Zinssätze spielen eine regulierende Rolle. Nach einem Rückgang im Jahr 2025 hält ihre Stabilisierung auf einem mittleren Niveau eine Zurückhaltung bei einem Teil der potenziellen Käufer aufrecht. Die wieder normalen Verhandlungsspielräume kompensieren teilweise diese Hemmnisse: Verkäufer akzeptieren eher Abschläge gegenüber dem angegebenen Preis.
Wer kauft 2026?
Die jungen Käufer unterstützen weiterhin die Dynamik der Transaktionen. Ihr Anteil an den Käufen bleibt signifikant, gestützt durch Hilfsprogramme für den Erwerb und durch eine schrittweise Anpassung der Preise in bestimmten angespannten Gebieten.
Die Investoren hingegen orientieren sich um. Der Neubau zieht eine Gruppe von Privatinvestoren an, die von den steuerlichen Vorteilen des Jeanbrun-Systems motiviert sind. Der Altbau spricht eher diejenigen an, die eine sofortige Mietrendite suchen, insbesondere in Städten wie Toulouse, wo die Mietnachfrage stark bleibt.
Der französische Immobilienmarkt im Herbst 2026 zeigt sich durch diese Unterschiede: ein Altbau, der seine Volumina ohne Preisanstieg hält, ein Neubau, der strukturell zurückgeht, trotz der Rückkehr der Privatinvestoren, und ein regulatorischer Rahmen (DPE, Besteuerung), der die Karten zwischen den Segmenten und den Regionen neu verteilt. Die zu beobachtende Größe in den kommenden Monaten bleibt das Niveau der Zinssätze, der einzige Faktor, der die laufende Normalisierung beschleunigen oder bremsen kann.
